今年以来多地密集修订物业管理条例 破解管理难题(2)

  “现阶段,物业管理委员会在对接社区治理层面有优势。小区的物业管理活动发展到今天,其实包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴,物业管理委员会的成立,有利于综合统筹各方,实现小区的良性治理。”毕文强说,需要强调的是,《北京市物业管理条例》提出的构建党建引领社区治理构架下的物业管理体系,是一个非常重要的提法。“这是立法中的最大亮点。”

  地方密集进行立法

  及时跟上社会发展

  在《北京市物业管理条例》实施的同一天,《重庆市物业管理条例》也开始实施。

  《重庆市物业管理条例》的亮点包括:强化物业管理与社区治理融合发展,规范物业管理的关键环节,强化对业主自治的支持和监督,完善物业管理信息公开制度,同时建立物业第三方评估制度。

  在此之前,《深圳经济特区物业管理条例》于今年3月1日开始实施。

  值得注意的是,今年以来,还有陕西、广西、海南等地对各自此前出台的物业管理条例进行修订。

  今年1月17日,陕西省十三届人大三次会议举行,提出今年的工作任务之一就是修订《陕西省物业管理条例》。

  今年3月,《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》进入二审阶段。5月,海南省住房和城乡建设厅下发关于《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》(征求意见稿),向社会各界公开征求意见……

  对物业管理领域这么密集的地方立法,毕文强认为,随着我国城镇化进程加快,我国首次出现城市人口超过农业人口,我国城镇化进程进入后半场,城市建设由增量变为存量,大规模城市建设趋势不再,城建建设由新建为主转向改造旧城为主。

  毕文强认为,不管是什么类型的小区,都进入了以维护保养为主的阶段。这个过程中,物业管理的好与坏,直接关系到整个社会是否和谐稳定。因此,物业管理立法需要及时跟上,以规范物业管理活动,妥善解决小区存在的各种问题。“这是各地密集修法的现实背景之一。”

  在毕文强看来,另一方面是国家立法背景,随着民法典即将实施,民事法律方面的规范也越来越重要,涉及国家治理体系的整体完善,而社区治理作为国家治理的重要基础,也必须在立法层面予以完备。

  首都经济贸易大学法学院教授翟业虎在接受《法制日报》记者时说,关于这一波地方物业管理立法潮的出现背景,一方面原因在于民众的需求,另一方面原因则与物业管理法律的滞后性有关。

  “正因为现实当中出现了太多需要修改法律的地方,各地就想在一个窗口期,尤其是民法典实施之前,看看能不能形成地方规则和办法,以解决现实问题。”翟业虎解释道。

  明确规定具体制度

  准确适用实际治理

  2007年8月,国务院发布《物业管理条例》,以规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。

  2016年1月,国务院常务会议通过《国务院关于修改部分行政法规的决定》,其中包括修订《物业管理条例》,“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书”等两条规定被删除。

  2018年3月,《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》得以通过,又对《物业管理条例》进行修订,修改内容主要是取消了物业服务企业资质管理的相关规定,增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。

  在毕文强看来,国务院的《物业管理条例》和各地的物业管理立法,就是要对物业管理体系中的具体制度作出明确的规定,以便于在实际的治理中能够准确适用。

  “符合规律的制度创新就会有生命力,符合普遍规律的制度创新就会有普遍推广的可能。从全国范围来看,社区进入增量盘活为主的阶段,这个阶段需要业主自治能力得到大幅提升,物业服务与管理水平得到提升,乡镇街道等属地行政部门的公共治理能力得到提升。与之相适应的是各自的制度安排要合理准确、切中时弊。”毕文强说。

  毕文强认为,各地通过物业管理地方立法,进一步将物业管理体系中的制度予以丰富、具体,是一件好事,也是必须要做的事情。因为法律本身就是为实践而制定的。“这对国务院将来适时修订《物业管理条例》也有较强的借鉴意义。”

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