城市更新，是深圳破解空间瓶颈的一把“钥匙”，也是老城区蝶变重生的必由之路。
2020年是深圳经济特区建立40周年，作为改革开放的试验田、排头兵和先行者，深圳取得的成绩令世界瞩目。深圳在不到2000平方公里的土地上，创造了现代城市建设与发展的奇迹，但也更早遇到土地资源约束的问题。区域面貌亟须提升，人民生活品质亟待改善，成为深圳要面对的挑战之一。
2009年，深圳在全国率先提出城市更新概念。如今，第一批城市更新项目已历经超过10年，期间有的顺利推进，有的却停滞不前。城市更新最大的难题仍然是拆迁难，很多项目因极少数人的拒绝签约而搁浅。深圳不断通过调整政策规划、创新体制机制寻求破题之道。为此，深圳市城市更新协会联合深圳报业集团深圳晚报社举办2020深圳城市更新美好人居论坛，邀请业内专家、专业学者探讨破局之策，为深圳城市更新建言献策。
深圳城市更新演变历程
2009年12月1日，《深圳城市更新办法》正式发布，深圳城市更新由单纯的城中村、旧工业区改造进入全面升级阶段，深圳也由此成为全国第一个发布城市更新办法的城市。2010年，8个旧住宅小区被列入深圳城市更新第一批计划，深圳城市更新正式进入实操阶段。
其后数年，深圳城市更新规模增长迅
2017年，深圳印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》，其中提到“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”，“小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%”，简称“双百”规定。
该规定出台后引发广泛探讨，不少专家指出，100%的城市更新意愿势必会拖慢城市更新步伐，在复杂的利益纠葛之下，“拆不动、赔不起、玩不转”老三样将会持续上演，极少数人拒拆也会滥用其权力。
今年7月20日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》(以下简称《条例》)公开征求意见。该《条例》酝酿多年，旨在通过特区立法对制约城市更新的体制机制进行创新、变通，其中，建议当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。
城市更新项目中的多维探索
2010年4月19日，盐田区桥东老居住区被纳入城市更新首批计划。该老居住区占地4.6万平方米，小区楼龄超过30年，在城市更新过程中，桥东项目面临着利益主体多元复杂的问题。卓越集团深圳市大鹏盐田区域规划报建总经理张珊表示，由于产权极为分散且存在诸多历史遗留问题，权利归一异常艰难。“这种谈判不同于城中村、厂房，需要面对的是更为差异化与多样化的个体。”张珊表示，“我们需要倾听、了解并努力满足业主的诉求，但又不能违背市场规律。”
2016年，卓越城市更新集团开始介入桥东老居住区改造项目，2018年8月完成项目一期100%签约，同年11月完成建筑物拆除、实施主体确认等20多项审批手续，并于2018年底签订土地出让合同。
除桥东项目外，罗湖区木头龙城市更新项目也属于首批城市更新计划。该小区始建于上世纪80年代，共有1340户住户。截至2019年，由于4户业主拒绝签约，10年间木头龙项目一直拖而未决，千余名业主深受影响，49位老人在等待中离世。
该城市更新项目曾一度引发社会关注，2019年10月15日，罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，将木头龙片区零星房屋征收确定为当年度罗湖区零星急需项目，10年拉锯战终于迎来破局曙光。
2020年3月4日，罗湖区2020年第一季度重大项目集中开工，其中就包括木头龙项目。木头龙项目的破局，为深圳城市更新开辟了个别征收模式的探索之路。
至今仍未破局的城市更新项目，还包括同时列入深圳市首批城市更新计划的海涛花园。海涛花园位于盐田区海山街道，建于上世纪80年代，大部分为多层商住楼，共有房屋58栋，分属1260户业主。按照规划，该项目将就地拆除重建，改造规模4.43万平方米，建面为26万平方米，计划总投资22亿元。