5月13日，万科公布其翡翠书院项目首次试水的综合出租率超过80%。
该消息一经公布，中原地产首席分析师张大伟便发文指出，80%出租率与实际情况不相符，万科翡翠书院的实际出租率应该为60%。
出租率究竟是80%还是60%？两个数字差异为何如此之大？
《国际金融报》记者通过采访北京万科相关负责人和张大伟双方发现，差异出现的根源在于双方在计算出租率时，分母的统计口径不同。
北京万科相关负责人称，此次万科翡翠书院一共推出3幢、共计72套房源，每幢各有24套房源。截至5月13日，已有60套实现意向签约，除以总计推出的72套房源，可得出逾80%的出租率。
而张大伟在计算时，使用的总计房源量为此前新闻报道中给出的“100套”，所以得出的出租率为60%。
记者随即咨询上述北京万科负责人为何在计算出租率之时，不使用之前宣传的100套作为分母而使用72套，该负责人表示，“我们统计的是截至上周末，第一批签约和释放的比例。”
谁在说谎？
公说公有理，婆说婆有理。
租房市场中，出租率是否有一个统一的定义？
一位第三方研究机构总监对《国际金融报》记者表示，严格意义上来说，关于出租率或是预租率，业内统一的计算方式为：已预租的房间数/全部房源。
“一般而言，租房市场并不像售房市场那样，会按照项目的分期推出去计算阶段性的比率。尤其在租房市场里，总需求(即租客总人数)在特定时间内仅有小幅变动，且总需求的体量级远超一个项目的供应量。”上述研究机构总监说。
张大伟认为，在计算出租率时，统计口径要做到前后统一，不然出租率可以一直是100%。
对此，上述北京万科相关负责人并未直接表示分析师的计算方式有误，而是对记者强调，“万科翡翠书院项目采用的是订制租赁方式，而订制租赁是一个持续不间断的过程，因此在此过程中客户数量会不断增加。”
所谓订制租赁，即租客在租期时长的选择上有3年、5年和10年三个方案。
然而，当记者追问订制租赁与出租率的计算口径之间有何关联时，该负责人却再无回应。
文字的背后
资料显示，万科翡翠书院项目共计有1000余套房源。所以，首次入市的100套只占整个项目的约十分之一。
张大伟认为，按照这个首次供应量与总体供应量之比，以及宣传数量中已租出去的仅60套房两点，可见市场对于这类型高租金房源的接受度并不高。
翡翠书院共有两种户型：90平方米三居室户型，每月租金的定价区间在1.5万-1.8万元之间；180平方米四居室户型，定价区间在3万-4万元。
由于翡翠书院只租不售，若按最长10年租期、1.5万元/月的价格水平计算，租户总计需付180万元。
值得一提的是，在万科宣传的翡翠书院首批租户当中，经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等人，在常人眼中应该是有房一族。
为何此类高精尖人才愿意花180万在翡翠书院租房？
张大伟认为，这部分人的租房原因可能并非是纯租住需求。目前宣传的首批租户，大部分都是万科V盟未来精英联盟合作伙伴的董事长。张大伟感叹，翡翠书院后续还有900多套房源，很难想象，万科还需要多少合作伙伴。
“宝宝心里苦”
对于万科来说，将翡翠书院的租金定得如此之高，也并非出于自愿。
来自于北京市规土委的公开资料显示，该项目地块位于海淀区北清路上，于2016年11月16日挂牌交易，为北京第一批自持用地之一。
2016年12月1日，万科以总价50亿元竞得该宗地块，成交楼面价就高达36016.57元/平方米，溢价率为30.21%，附带“100%自持商品住房面积”的代价，自持年限为70年。
上述北京万科相关负责人表示，加上建安和装修后，该项目的含税总成本达58019元/平方米。
“我们的定价首先是按照成本反推出来的，所以即使在理想状态下，即翡翠书院满租且不去考虑除土地以外的成本，整个项目总体的投资回报率是不超过3%的，这在类似项目里是一个很不挣钱的项目。”该负责人如是说。
即便如此，翡翠书院项目仍被质疑直接拉高了北京市场的平均租金。