原标题：破解建管矛盾，让老旧小区“青春”常在
在老旧小区改造5月全面开工前，南通市崇川区召集10家物业企业座谈“老小区综合改造与长效管理”。保华物业南通分公司总经理张燕认真地为改造提交管理方案，“不考虑未来的管理，施工改造效果会大打折扣，我们愿意为提高改造质量贡献建议”。
三分建，七分管。如何让小区“新容”常在，改造成果更长久地惠及居民，我省各地正在积极探索中。
长效管理不跟上，小区折旧快
苏州是老旧小区改造的“老先进”。在十多年的整治中，从房屋、道路、绿化到管线整理、技防提升等，苏州老城区对老旧小区硬件改造有了丰富的经验。但在持续推动中，“老先进”也率先遇到新问题。姑苏区住建委副主任朱依东告诉记者，近年来，有些早期改造过的小区再次提出整治诉求，究其原因还是长效管理未能及时跟进。由于老旧小区普遍缺少公共维修基金，整治前物业管理费极少，整治后没有适当提高收费且收缴率较低，无法引进社会物业公司，属地街道往往只能自己成立物业公司，依靠区级财政补贴进行管理，日常只能做到门卫、保洁等基础管理，无法实施维修和更新，小区折旧速度加快。
建立长效管理机制，成为此轮老旧小区整治共识。
为持续巩固整治成果，破解建管矛盾，同步落实长效管理，南通市崇川区在项目整治经费中提前安排物业管理开办经费，建立起辖区经营性用房、小区配套用房、停车位收费、业主缴费、政府奖代补等方式相结合的经费造血机制，逐步实现老旧小区物业管理全覆盖。
“在新一轮改造过程中，我们尤其重视长效管理，以老旧小区改造为契机，进一步建立完善的社区治理体系。”在南京市物业服务指导中心副主任童声龙看来，老旧小区改造前，就要提前推动成立业（管）委会，提前落实长效管理单位，明确物业服务收费标准，居民承诺预交一定期限的物业费，提前补齐维修资金，构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的小区治理体系，以党建引领、基层推进、社会帮扶、群众参与，建立多方联动机制。
老观念收费难，物业难题需破解
4月底，记者走进盐城市亭湖区“海洋渔业局家属区”。这里刚刚投入400多万元进行综合整治，小区面貌焕然一新。居民张玉秀说，整治后环境确实变好了，但遗憾的是小区没物业，保洁等基础管理由社区托底，虽然260多户居民无需缴纳物业费，但又有住户开始在门口绿化带里种菜了。“还是有物业管理好，我们交点钱也愿意。”张玉秀话音未落，一旁的老伴孙云峰不乐意了：“物业管理一进来，我们就要交钱养活他们那么多人了。”显然老两口的意见并不一致。
专业的物业服务对小区实现长效治理不可或缺，但老旧小区以老年人、低收入家庭居多，业主花钱买服务的意识普遍不强。
苏州市姑苏区三元二村的居民陆桂花很担忧：“我们小区物业收费标准不高，每年每户60元，但就算这样，缴费的也只占五六成。这样下去，会影响物业的积极性，我担心整治好的小区很快就要变差了。”
对于没有物业管理的、零散的三五幢楼房，姑苏区采取由国资物业兜底的“共享物业”做法，即把相邻的片区，交给国资的鼎盛物业来管，虽然无法像新小区那样实行封闭管理，但物业人员可以动态巡逻，把卡口设在巷口，实现准物业化的管理。对于社会物业管不好或者不愿进驻的小区，也由鼎盛物业接手。
鼎盛物业派驻苏州市姑苏区双塔街道里河新村的项目经理陈伟介绍，鼎盛物业服务这一带14个小区，物业费标准是每年每户72元，去年共收取物业费250万元，但人员工资就要支出600万元，缺口很大。去年居民们的物业费收缴率只有25%左右，现在小区整治后居民满意度提升，希望今年的物业费收缴率能增长一倍。另外，小区整治后停车位增加不少，新增的停车费收入也能补充物业费收入的不足。
去年完成整治的南京市建邺区天顺苑小区，处处整洁明亮。谈及收物业费，建邺区江东门社区党委书记张来荒认为这并不是难题，“物业先做好服务，收费问题社区可以协助。去年我们两个老旧小区引入物业公司，服务工作一做，下半年物业费收缴率都在90%以上。人家为你服务，怎么能不交物业费？”从提升管理入手，“服务差不缴费、不缴费服务更差”的恶性循环由此被打破。
“独唱”改“合唱”，呼唤多方参与
苏州市姑苏区平江历史街区重点功能区一号地块，是极具苏州特色的老旧住区，占地面积4.3公顷，有6幢零星楼和不少古建老宅、传统民居，目前正在进行改造试点的腾迁工作和规划方案。和以往老旧小区改造不同的是，房屋腾迁修缮后将探索引入社会资本参与改造。