危机背后往往蕴含着新的机会，在日前鼎晖日本不动产基金举行的视频分享会上，众多投资人踊跃的参会似乎更加笃定了新的投资机会的到来。
相较于其他规模较大、投资期较长的不动产基金，鼎晖日本不动产基金可以称之为“精致而高效”，5亿美元的股权投资规模布局了243万平方英尺资产面积, 不动产资产规模达1,016亿日元，数字背后的业绩却非常喜人：在过去5年中，鼎晖日本不动产基金一、二期加单项目共5支基金做到了一年内完成投资、三年内完成退出、年化内部收益率（IRR）达到24%-49%以上。
“把握好的时点投资稳定收入标的、快速增值改造获得竞争主动权是周期快、回报好的关键。”鼎晖日本不动产投资董事总经理黄轩临总结到。
解码不动产投后赋能，楼宇改善主动出击
在鼎晖投资董事长吴尚志看来，积极主动的投后增值能力和周期中对市场机遇的判断是鼎晖日本不动产基金的竞争力所在。
2009年，鼎晖投资组建了专业的不动产投资团队，并在五年后开始转战海外市场。目前，鼎晖不动产团队在中国、美国、日本、越南及欧洲共58个城市主导投资了超过75个项目。其中，鼎晖日本不动产团队共管理6支日本基金，已投资产面积达243万平方英尺。
“快、稳、好”是鼎晖日本不动产基金被投资人称道的最大特点。“快”是投资的快、改造的快、退出的快；“稳”是投资标的稳、资产质量稳；“好”是投资了好的资产、有好的合作伙伴一起实现资产增值，同时获得好的回报。
谈及选择日本市场的原因，黄轩临表示，日本作为全球第三大经济体，经济近年来良性发展，基本面稳健，由于汇率稳定形成了一定的避险保护、低利率带来了较少现金流消耗和价值的稳定，以及为鼓励外部投资人出台的税负豁免政策，日本不动产市场显然是一个不能错过的投资机遇。
另外，日本的经济活动高度集中，60%~70%的经济活动集中在大东京地区、20%~30%的经济活动集中在关西地区，也就是大阪和京都。这种高度密集型的活动，带来的是效率。在不动产尤其收租型物业投资上有得天独厚的基础。
“一方面投资人有配置需求，但国内目前没有这样的配置机会；另一方面，鼎晖日本不动产团队有着丰富的海外投资经验，以及专业的投后管理能力。”对于进军日本市场鼎晖的优势，黄轩临解释道，鼎晖日本不动产团队通过在“楼宇改善”的过程中具备的较高的判断技巧，在投后进行快速增值赋能：“对项目进行重新定位时，我们首先会有在改善后能不能租出去的判断，在整个市场平均价值不变的情况下，我们通过积极主动的改造升级、重新定位等专业的投后管理增值服务，提升项目资产运营效率，在化解风险的同时最大化资产价值。”
除此之外，鼎晖日本不动产团队还善于结合本地资源。黄轩临在亚太房地产投资和基金管理领域拥有超过15年的经验，团队在日本的核心成员之一——田代大介在日本有超过25年的房地产投资经验，负责投资的项目超过30个，同时还拥有注册建筑师资格。这两位核心成员自2007年在前一家公司（全球最大的房地产投资基金之一）时就开始共事，有着丰富的合作经验和深厚的信任基础；同时，日本排名前几位的资产管理人也是鼎晖日本不动产团队在本地的合作伙伴。“在利益一致的情况下，我们之间的高效配合是能够实现增值比较核心的一点。” 黄轩临表示。
鼎晖日本不动产团队采用“主动型”投后管理方式，以大阪写字楼项目为例，由于业主处置项目的压力较大，鼎晖日本不动产团队在前期谈判中以低于市场50%的价格成交了位置佳、物业品质高、租金水平较低的大阪核心商业区甲级写字楼物业。收购后，鼎晖日本不动产团队通过对项目进行主动赋能，例如：美化改造、与主力租户谈判、重新招租、成本压缩等增值措施，实现了物业资产价值的极大提升，收购后两年时间内，项目出租率提升至97%，主力租户租金增长了50%，经营成本降低了13%，净经营收益提高了91%。最终实现项目层面股权回报倍数接近2.3x，IRR接近36%。
“黑天鹅”中从容应对，疫情之下保持增长
根据经济周期、市场变化和特殊事件等产生的特殊机会投资，获取经济复苏和市场反弹带来的回报是鼎晖日本不动产团队的投资策略之一。
值得一提的是，鼎晖日本不动产投资团队早在2019年12月的总结会中，就曾讨论如果明年市场中出现“黑天鹅事件”应该如何应对，并做出了多种应对方案，包括评估银行贷款状况、现金流状态等等，从而在1月疫情发生时能够比他人更为从容地面对。