“很多投资人会问，去年投资的鼎晖日本不动产三期基金在目前疫情下会不会受到很大的影响？但我们对自己的投资有信心，对三期基金的投资回报预期也有信心。”黄轩临举例道，鼎晖日本不动产三期基金中最大的投资项目东京核心区写字楼物业在半年前的出租率为77%；从疫情开始到今天，出租率已提升至86%，年签约租金收入也提升了11%。
“在疫情之下，为什么我们还能做到有增长？首先，我们对项目有着专业判断；其次，我们认为日本市场有着很强的需求；最后也是最重要的一点，我们有专业快速的投后增值能力。”在今年1月成交后的一周内，鼎晖日本不动产团队完成了物业管理公司的替换工作，之后加快速度进行新的招租。2月时，团队甚至冒着风险到日本，加快资产管理工作、提升资产价值，从而把握住市场机遇。
危机蕴含全新机遇，后续增长动力强劲
“我们认为现在出现了一个很好的投资时点，疫情带来了不可错过的机遇。”黄轩临表示。
过去二三十年日本所经历大大小小的经济危机中，几乎每一次危机的趋势都是在短期内会有一个比较大幅的冲击和下调，但因为经济的基本面没有发生太大变化，所以之后会有一个快速的反弹。
“2013-2014年，很多做不动产投资的基金收益非常高，IRR可以达到30%、40%甚至100%，因为它们抓住了当时次贷危机价格下调一个黄金投资窗口期。这次新冠疫情之下有没有这样的窗口期？现在已经看到了。”黄轩临进一步解释道，危机通常会对经济造成短期的较大波动，但同时也带来了最佳的投资时机，即能够有机会以显著降低的价格购买到优质的资产，并在未来经济反弹时获得较高的收益，因此目前也正是日本不动产投资的良机。
“同时，对于日本政府及日本央行为应对疫情带来的冲击出台了一系列救市措施，我们认为是十分果断有效的。”鼎晖日本不动产投资执行董事孙亮解释道，日本政府在疫情出现之后，马上从货币、财政还有民生等多个方面推行一系列的救市措施，包括增加日本房地产投资信托基金的购买，支持中小企业提供大额的无息贷款，延长这些企业所得税，缴税的期限等等。民生的方面，对每个家庭会发放10万日元的补助，这些都有助于平缓整个疫情对经济造成的直接影响。史无前例的108万亿日元经济刺激、延后释放的奥运红利、赌场建设计划和旅游业“触底反弹”正成为了重要的后续增长动力。
“在日本，疫情对人们的工作方式，以及对写字楼的需求度不会有特别大的影响。”孙亮认为，日本的公司文化相较于其他国家比较特别，“举个例子，如果老板不下班，下面各层员工没有人敢下班。只有等最大的老板走了，二老板才能走，然后逐层的其它员工才能走。因此，远程办公很难实现。此外，日本人住宅面积都很小，远程办公不如去公司工作。”
谈及日本不动产投资市场出现的机遇，黄轩临认为主要有四点：“首先，很多机构投资者决策流程长，反应速度较慢，短期内我们的竞争相对变少了；其次，由于隔离限制等影响因素，包括酒店、零售商业等很多物业由于经营困难被迫在市场上出售，从而增加了很多优质物业的供应；同时，对于面临资金困境被迫处置资产的业主，买家将在交易中具有更强的议价能力，能够以更低的价格收购资产；最后，收购价格有较大折让的优质不动产资产未来的增值前景相对更加明确，因更受到银行的偏好而可以争取到更优惠的贷款条件。这就是我们观察到在当前这种特殊的条件下，可以把握住的非常好的投资机会。”
“由于疫情的关系又出现了一些新的机会。在我们的已投项目中也出现了持续的增长。我们将继续投资位处日本核心城市核心位置、具有稳定现金流的资产，实施主动投后管理增值计划。未来疫情过去，在经济好转市场复苏时最大化资产价值，实现退出，继续为投资人创造更稳健的回报。”黄轩临表示。