专栏|网易号外 主编|戴鹭
1997年，红星美凯龙董事长车建兴带着女儿偶然一次吃肯德基的经历，引发了建造家居商场连锁经营模式的灵感。
2015年6月，红星美凯龙家居集团股份有限公司（美凯龙家居）在香港挂牌上市，2018年1月，美凯龙家居在上交所上市。建设家居商场，大量的商铺和土地储备是基本的支撑，将家居业务衍生到商业地产领域，成为红星美凯龙一次顺理成章的业务跨界。
在香港、上交所上市的美凯龙家居仅负责美凯龙旗下的家居建材商场业务。美凯龙家居的控股股东为美凯龙控股集团，这才是车建兴旗下的旗舰公司。而在美凯龙控股集团旗下，最大的业务板块并非美凯龙家居，而是由红星企发（全称“重庆红星美凯龙企业发展有限公司”）负责的商业地产及住宅开发业务、商业管理业务。
目前，红星企发与其子公司红星企管（上海红星美凯龙企业经营管理有限公司）和孙公司上海红星地产（上海红星美凯龙房地产集团有限公司）为核心，构筑了红星系房地产帝国的核心版图。
相比家居业务，红星地产的熟知度并不高，事实上，自2009年左右起，红星系就开始进军房地产开发业务，依托经营家居门店和自建家居商场的资源优势，在家居商场附近一并获得部分其他商住用地，营收和城市布局正在逐年上涨。2016年-2018年，红星地产签约销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，营收分别为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元。红星地产业务目前已经落子国内50多个城市。
尽管红星地产营收和销售额不断增长背后，红星美凯龙控股集团负债千亿，不断向地产业务输血以供持续发展。另一方面，在当前房地产行业整体下行的环境下，红星地产有较多土地储备位于三线及以下城市，开发周期长，如何化解库存压力是摆在面前的现实问题。
地产业务发展依靠集团输血
公开资料显示，红星企发成立于2011年，主营业务为商业综合体投资开发运营、商业资产受托管理及房地产开发，实际控制人为红星美凯龙控股集团。
2018年，红星企发期末总资产为857.18亿元，总负债超过781亿，资产负债率高达91.19%。
有了红星控股集团的持续资金扶持以及家具连锁商场模式的资源优势，红星系地产市场布局正逐步扩大，目前已落地国内50多个城市。2016年-2018年，红星地产板块签约销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，营收分别为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元。
2018年红星企发的营收95.11亿元，相比于2017年的86.13亿元，同比增长10.4%，但是，净利润只有1.57亿元，相比于2017年的3.4亿元，同比下降53.8%。
2018年，红星企发从红星美凯龙控股集团获得的借款及往来款为112亿元，占集团年末其他应收账款总额的57.79%。
数据表明，红星房地产业务的发展依赖于红星美凯龙控股集团的资金支持。2018年，红星美凯龙控股集团的其他应收款为167.5亿元，主要是商业地产的业务合营及联营企业的借款及往来款，以及预付的定金及保证金等构成。在其他应收款前五名名单中，均为地产开发公司，累计借款及往来款金额为45.58亿元，占总额的26.92%。
值得注意的是，上述前五名名单中，有四家为红星美凯龙的关联公司，分别为保山红星城乡投置业有限公司、太原星光寰宇房地产开发有限公司、徐州茂星置业有限公司、太原双明凯龙房地产开发有限公司，这4家累计借款及往来款金额为40亿元。
同时，红星系地产开发成本在总公司的开发成本中占据较大份额。2018年末，红星美凯龙集团存货总额为484.06亿元，主要包括开发成本与开发产品等，同比增长95.68%，主要是商业地产、住宅销售板块业务发展，使得开发成本增加较多所致，其中开发成本为428.06亿元，同比增加230.58亿元。
财经评论员严跃进则认为，从地产行业来看，红星地产并不是一家全国性房企，“现在来看，相对比较稳健，但没有太大成长性，如果后续与家具业务结合，对（红星地产）接一些精装修业务、招投标拿地是有机会的”，严跃进对网易财经说。
母公司负债千亿
2018年，红星的负债持续攀升，其中以流动负债为主。截至2019年上半年，红星美凯龙控股总负债1662.87亿元，较2018年末的1479.7亿，增长12.38%。
数据显示，红星地产在红星美凯龙控股的负债中占据较高比例。千亿负债压力之下，红星美凯龙控股究竟能够支撑红星地产到何时？