东成大厦业主到其他小区交流小区自治经验。 业委会供图
小区公共收益，长期被物业挪用、侵占，成了“糊涂账”；小区业委会成立难，业主自治水平低、业主大会和业主委员会未能有效、规范的运作……这些摆在很多业主面前的问题，该如何破局？ 业内人士认为，要想维护小区公共收益，成立业委会是关键之举；在业主与物业对簿公堂之前，要赋予行政执法更多权与责；同时“业主自治+职业经理人”管理模式，给业委会成员发津贴，成立业委会联盟等也可探讨试行。 ■记者 胡锐 监管 成立业委会是关键之举 “没有，我们从来没有见过，都是物业代收了，既没有财务公示，也没有合法手续和收据证明。”8月6日，在问及小区的公共收益时，长沙市望城区新地·东方明珠小区业主彭女士告诉记者，他们小区的业主对公共收益细节可说是毫不知情。 而当问到小区是否成立了业委会时，彭女士更是一脸郁闷，“提起都是伤心泪，太难了。”她介绍，小区从初次发起成立业委会至今已近10年，业主先后向街道4次提交申请，每次都因各种原因不了了之。“开发商和物业公司不配合，业主的原因也有，还涉及社区、街道等等。”彭女士作为业委会筹备组成员之一，参与了此前的筹备工作。后来，不仅业委会未能如愿成立，她也因不满意小区的治理环境，搬离了小区，而她之前所在的筹备组也早已解散。 湖南芙蓉律师事务所合伙人、律师钟文科受访时介绍，依据相关规定，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会确实无法成立，业委会自然也就成立不了。 业委会作为“舶来品”在国内落地已近三十年，但其真正进入到我们日常生活中，却是因为近十多年房地产市场的大发展。近日，记者调查发现，在长沙所有物管小区中，已成立了业委会的占比仍不到一半；全省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会。像新地·东方明珠一样，小区业主申请成立业委会难产的事早已不是什么新鲜事了。 业内人士指出，在缺乏业委会监督之下，小区公共收益很容易变成一本“糊涂账”。“这种情况下，物业公司挪用、侵占公共收益也就变得更加容易和无所顾虑。”在该业内人士看来，要让小区公共收益避免成为“唐僧肉”，不让物业公司中饱私囊，及早成立业委会是关键之举。“成立业委会，才能达成集体行动，从物业手里收回小区公共收益的使用权。” 赋权 对簿公堂之前，行政执法先行 当下，大多数小区业主或业委会想要向物业讨回小区公共收益时，最终免不了诉诸公堂。可就算业主赢了官司，有的物业公司依然不给钱。一番折腾过后，公共收益就算要了回来，除去各种费用已所剩无几，还不算业委会成员付出的时间和精力成本。维权成本之高，有些小区业委会压根承担不起。很多物业公司正是抓住这点，跟业委会打起了持久战和消耗战。 “公共收益归业主是权利而非福利”。钟文科表示，在当前的法治体系下，对于业主的公共收益权来说，并不缺上位法律的赋权，缺的只是强有力的地方性专门法规的保障，以及职能部门在一次次较真执法中确立起来的模式。 令人振奋的是，其实这种模式在近期已经出现了。据北京晚报报道，北京市朝阳区恋日绿岛小区业委会向所在辖区的房管局、街道办、居委会提交材料，希望拿回公共收益。原来，从今年5月1日起，依据《北京市物业管理条例》规定，对于挪用、侵占公共收益的小区物业，住建等主管部门可责令其退还，并可处挪用、侵占金额二倍以下罚款。这意味着，若再有物业公司挪用、侵占小区公共收益，业主不用走到对簿公堂那一步，公共收益便能完璧归赵。与此同时，考虑到高金额的罚款会使侵占行为得不偿失，物业公司在处理公共收益时将变得更加规范、谨慎。 除北京外，目前国内多个城市已出台相关规定，以维护业主的公共收益权。比如，杭州就要求物业经营性收入应单独列账，要经第三方机构审计账目，并定期公示；广西物业管理条例也出了修订案，降低业主大会成立门槛，公共收益存入监管账户；宁波则明确，小区公共收入必须统一放入专户，只能专款专用。“诸如此类的行政规范性文件，在一定程度上可保护业主利益免受物业侵占。”钟文科表示。 探讨 助力小区管理 成立业委会联盟
“监管+执法”破解小区“糊涂账”
维护业主公共收益权，成立业委会是关键
