“监管+执法”破解小区“糊涂账”

 
“监管+执法”破解小区“糊涂账”  
维护业主公共收益权,成立业委会是关键  
 

“监管+执法”破解小区“糊涂账”

 

东成大厦业主到其他小区交流小区自治经验。      业委会供图

 
 

小区公共收益,长期被物业挪用、侵占,成了“糊涂账”;小区业委会成立难,业主自治水平低、业主大会和业主委员会未能有效、规范的运作……这些摆在很多业主面前的问题,该如何破局?

业内人士认为,要想维护小区公共收益,成立业委会是关键之举;在业主与物业对簿公堂之前,要赋予行政执法更多权与责;同时“业主自治+职业经理人”管理模式,给业委会成员发津贴,成立业委会联盟等也可探讨试行。    ■记者 胡锐

监管

成立业委会是关键之举

“没有,我们从来没有见过,都是物业代收了,既没有财务公示,也没有合法手续和收据证明。”8月6日,在问及小区的公共收益时,长沙市望城区新地·东方明珠小区业主彭女士告诉记者,他们小区的业主对公共收益细节可说是毫不知情。

而当问到小区是否成立了业委会时,彭女士更是一脸郁闷,“提起都是伤心泪,太难了。”她介绍,小区从初次发起成立业委会至今已近10年,业主先后向街道4次提交申请,每次都因各种原因不了了之。“开发商和物业公司不配合,业主的原因也有,还涉及社区、街道等等。”彭女士作为业委会筹备组成员之一,参与了此前的筹备工作。后来,不仅业委会未能如愿成立,她也因不满意小区的治理环境,搬离了小区,而她之前所在的筹备组也早已解散。

湖南芙蓉律师事务所合伙人、律师钟文科受访时介绍,依据相关规定,如果建设单位不参加业主大会筹备组,业主大会确实无法成立,业委会自然也就成立不了。

业委会作为“舶来品”在国内落地已近三十年,但其真正进入到我们日常生活中,却是因为近十多年房地产市场的大发展。近日,记者调查发现,在长沙所有物管小区中,已成立了业委会的占比仍不到一半;全省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会。像新地·东方明珠一样,小区业主申请成立业委会难产的事早已不是什么新鲜事了。

业内人士指出,在缺乏业委会监督之下,小区公共收益很容易变成一本“糊涂账”。“这种情况下,物业公司挪用、侵占公共收益也就变得更加容易和无所顾虑。”在该业内人士看来,要让小区公共收益避免成为“唐僧肉”,不让物业公司中饱私囊,及早成立业委会是关键之举。“成立业委会,才能达成集体行动,从物业手里收回小区公共收益的使用权。”

赋权

对簿公堂之前,行政执法先行

当下,大多数小区业主或业委会想要向物业讨回小区公共收益时,最终免不了诉诸公堂。可就算业主赢了官司,有的物业公司依然不给钱。一番折腾过后,公共收益就算要了回来,除去各种费用已所剩无几,还不算业委会成员付出的时间和精力成本。维权成本之高,有些小区业委会压根承担不起。很多物业公司正是抓住这点,跟业委会打起了持久战和消耗战。

“公共收益归业主是权利而非福利”。钟文科表示,在当前的法治体系下,对于业主的公共收益权来说,并不缺上位法律的赋权,缺的只是强有力的地方性专门法规的保障,以及职能部门在一次次较真执法中确立起来的模式。

令人振奋的是,其实这种模式在近期已经出现了。据北京晚报报道,北京市朝阳区恋日绿岛小区业委会向所在辖区的房管局、街道办、居委会提交材料,希望拿回公共收益。原来,从今年5月1日起,依据《北京市物业管理条例》规定,对于挪用、侵占公共收益的小区物业,住建等主管部门可责令其退还,并可处挪用、侵占金额二倍以下罚款。这意味着,若再有物业公司挪用、侵占小区公共收益,业主不用走到对簿公堂那一步,公共收益便能完璧归赵。与此同时,考虑到高金额的罚款会使侵占行为得不偿失,物业公司在处理公共收益时将变得更加规范、谨慎。

除北京外,目前国内多个城市已出台相关规定,以维护业主的公共收益权。比如,杭州就要求物业经营性收入应单独列账,要经第三方机构审计账目,并定期公示;广西物业管理条例也出了修订案,降低业主大会成立门槛,公共收益存入监管账户;宁波则明确,小区公共收入必须统一放入专户,只能专款专用。“诸如此类的行政规范性文件,在一定程度上可保护业主利益免受物业侵占。”钟文科表示。

 探讨

助力小区管理

成立业委会联盟

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